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地产潮水退去留下希望还有等待

2019-08-15 16:26:43来源:励志吧0次阅读

地产:潮水退去 留下希望 还有等待 2011-11-21 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

我们预计2012年房地产市场交易量下滑4%,房价下跌14%左右。上半年基本面继续下行,并在下半年随着库存压力的缓解和流动性的改善,逐渐企稳。我们预计行业盈利水平下滑19%,均衡PE水平下降至9倍左右。我们建议投资者等待下半年由流动性改善和政策适时微调所带来的机会。板块内部,看好龙头公司超跌后带来的估值修复机会,以及政策针对刚需所进行的微调利好。中期关注养老地产可能成为未来中国地产行业新的投资亮点的机会。

中国地产中周期下行拐点临近,“去地产化”加大经济转型紧迫性:

从国际经验来看,地产行业不可能无限膨胀,“去地产化”是行业发展的必经阶段。而中国人口指标已经指向中国地产的中周期下行拐点已经临近。中国有可能在未来5-10年经历韩国90年代的“去地产化”软着陆的过程。而伴随着“去地产化”所可能带来的经济增速下移,地产调控将成为1-2年内持续的方向。

2012年行业基本面呈“L型”,库存压力下半年将有所缓解:我们预计明年商品房销售面积增速-4%,全国新房销售均价下跌14%左右。

而随着库存压力在下半年的缓解,以及流动性环境同时在下半年的适当宽松,我们预计行业基本面呈现“L型”变化,即上半年量价继续下行,并在下半年逐渐出现企稳。明年房地产新开工水平将延续今年四季度的放缓趋势,达到-7%至-12%左右水平。地产投资也将随之放缓,我们预计明年房地产投资增速放缓至1 %左右。

2012年地产政策:调控大方向不变,刚需层面适时微调:我们认为明年地产调控的大方向并不会发生转向,地产投资增速的下滑将由保障房进行缓冲和保护,而土地出让金的减少并不会非常明显,但房价的下跌存在加速的可能性。因此政策端存在微调的可能性,以确保房价下跌到一定水平后逐渐企稳。

等待下半年流动性改善以及政策适时微调带来的机会,关注中期养老地产的投资机会:随着明年上半年行业基本面延续目前的趋势下行,地产板块在明年的PE均衡水平也可能将进一步下移,我们预计明年地产板块均衡PE将可能在9倍左右。由于龙头地产公司具有较强的业绩锁定性,使得明年龙头公司的估值水平可能达到6-7倍左右,存在超跌的可能性。而下半年流动性可能的改善,将有助于龙头公司估值水平回归至行业均衡水平。同时我们认为政策微调的方向主要针对刚需层面,这将有利于小户型项目较多的地产公司。从中期角度来看,我们认为养老地产可能会成为未来中国地产行业新的投资亮点。

从国际地产发展经验来看,一个国家的房地产市场在经历高速发展后,受到人口等因素影响,将进入绝对增量(销售、新开工、投资等)放缓,增速平台下移的阶段,我们将这个阶段称为“去地产化”阶段;日本、韩国和美国等国家的经验显示,出生率筑顶之后的20-25年,以及抚养比筑底的前后,该国的房地产市场将进入到“去地产化”阶段。而中国1987年出生率筑顶,抚养比2010年筑底,意味着中国地产正在或将要进入到“去地产化”阶段。我们测算的中国住宅市场供需的“三阶段模型”,也指向了未来几年,中国的存量供需平衡点即将到来。

我们认为城市化率更多是经济增长的结果,而非原因,因此中国潜在增长的城市化进程,将对中国楼市的影响更多体现在“缓冲”,而不是“助推”。目前中国50%的城市化率,以及未来几年较为平缓的的抚养比变化,都有利于中国进行类似韩国的“去地产化”软着陆。

“去地产化”将加大中国经济转型的紧迫性,而伴随着这种紧迫性的增强,通过抑制房价,减少居民购房负担以变相增加居民潜在消费支出,将成为政策端主要的方向之一。

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